Attention aux promoteurs
(et à leurs intermédiaires)

Ce que vous pouvez apprendre de cette histoire vraie :

• Certains acteurs de l'immobilier n'hésitent pas à mener des acquisitions sous faux pavillon.
• Une personne, même engagée dans la protection de l'environement, même choisissant une crèche écolo pour son enfant, peut trahir toutes les causes et finalement participer au bétonnage de la ville, par appât du gain.
• Des héritiers auraient peut-être du faire appel aux services d'un agent immobilier, cela leur aurait évité de vendre, à vil prix, la maison de leur mère à un promoteur, sans le savoir.

Si vous avez une maison avec jardin à La Rochelle, et que vous voulez la vendre, plusieurs options s'offrent à vous :

1er cas

Vous souhaitez vendre votre maison en sauvegardant votre quartier comme vous l'avez connu et en permettant à vos anciens voisins de continuer à l'apprécier tel quel.

Dans ce cas : vérifiez tout, et marquez sur l'acte de vente une clause interdisant de construire dans le jardin et de diviser le terrain.

Si une clause de substitution est demandée, elle doit inscrire la mention : "ne pourra se faire qu'à titre gratuit". Sans quoi des menteurs n'hésiteront pas à se porter acquéreurs pour ensuite permettre à un promoteur d'acheter le terrain, tout en prenant une commission au passage.

Second cas

Vous avez une maison à vendre, mais peu vous importe ce qu'il adviendra de celle-ci

Ne vous faites pas avoir ! C'est une aubaine parfaite dans un secteur où le m2 de terrain est rare et bien plus cher une fois construit. Si un promoteur veut acquérir votre bien, il devrait vous l'acheter bien plus cher, et vous pouvez proportionner le prix de vente final à la surface réellement construite une fois le permis de construire accordé. Les promoteurs le savent mais ne vont, bien sûr, pas vous le dire, c'est pour cela qu'ils achètent au prix, sans négocier, rapidement. L'opération est largement assez rentable pour prendre le petit risque de ne pas pouvoir construire autant qu'ils l'avaient estimé !

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En ce qui nous concerne, nous en sommes pour notre crédulité et notre espoir dans l'espèce humaine... quand vous êtes en face d'un tel niveau de fourberie par appât du gain, il ne reste plus qu'à prendre la plume et essayer d'informer le plus grand nombre.

Toute l'histoire :

Présentation des personnages

Les noms des personnes et sociétés évoqués dans cette histoire vraie ont été changés.

Les héritiers Renault : une fratrie endeuillée.

Marjorie Cabanos : la trentaine, une jeune maman qui travaille dans la communication (nous dit-on).

Jean Luc Flemmard : Présenté comme le "parrain de Marjorie Cabanos". Dirigeant de la société Immo Futur qui traine déjà quelques casseroles derrière elle : Marchand de bien.

Lucien Parpaing : Promoteur ET agent immobilier à La Rochelle, un acteur important du marché local.

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Nous avons, ma compagne et moi, acheté en 2019 une maison sur La Rochelle. La maison voisine de la notre était possedée par une dame âgée que nous n'avons pas eu la chance de connaître puisqu'elle était en EHPAD à la date de notre emménagement et est décédée quelques mois plus tard.

Ses héritiers ont donc procédé à la vente de sa maison. Si vous connaissez La Rochelle, vous n'êtes pas sans savoir que le marché immobilier est “tendu” : les biens sont rares et la demande est forte si bien qu'ils partent vite et à des prix élevés. Nous avons nous mêmes payé cher notre maison et, à peine arrivés, on ne vous cache pas que nous étions un peu stressés que les voisins héritiers ne vendent à un promoteur, qui aurait tôt fait de construire au maximum le jardin attenant à notre maison. Nous espérions voir arriver des voisins sympas, une petite famille comme la nôtre avec un ou des enfants pour jouer avec notre fille.

Les héritiers semblaient le souhaiter aussi, nous avaient-ils dit, et ils ont finalement choisi une dame du nom de Marjorie Cabanos que j'ai eu le plaisir d'entrevoir un jour avec son enfant, cueillir les cerises du jardin avec un des propriétaires à cette date. J'ai rapidement anoncé la bonne nouvelle à ma compagne : nous avions bientôt des nouveaux voisins, dans nos âges, avec un gamin ! J'enjoignais Marjorie à venir sonner chez nous pour faire connaissance. Elle ne le fit jamais. Je me suis dit qu'elle était de nature réservée. Quelques échanges de confiture maison et diverses productions potagères auraient tôt fait de nouer des liens avec nos nouveaux voisins.

Quelques semaines plus tard, alors que la promesse de vente était signée, nous avons reçu une lettre de convocation à une réunion de bornage. C'est une pratique qui consiste à solliciter les conseils de géomètres pour vérifier la surface et les mitoyennetés exactes du terrain à acheter. Mais cette convocation était sollicitée à la fois par Marjorie Cabanos ET la société Immo Futur. Après une recherche rapide, je constate que l'activité de cette société est “marchands de biens immobiliers”. Très surpris, j'appelle les héritiers pour leur demander de quoi il retourne. Ceux-ci me disent que Marjorie Cabanos se fait aider de son parrain Jean Luc Flemmard dont c'est le métier. Allons soyons crédules, ce bornage est peut-être en effet un réflexe professionnel.

Suite à ce courrier, je décide de faire quelques recherches (google est mon ami) sur Marjorie Cabanos et constate qu'elle travaille dans la communication, s'occupe entre autres de la communication de son compagnon. Elle est même investie dans une association de défense du littoral et a organisé des collectes de déchets sur les plages. Bref, ce serait un plaisir de les accueillir dans le voisinage !

Par acquis de conscience, j'appelle le bureau des géomètres et je tombe d'abord sur quelqu'un qui me dit que le dossier porte sur le lotissement d'un terrain à bâtir de 250 m2 (je ne suis pas sûr de la surface exacte, mais c'est l'ordre de grandeur). Je ne sais pas s'il s'est trompé ou si c'était une information qui n'aurait pas dû me parvenir, mais ensuite personne n'a voulu me la confirmer. Nous voilà donc convoqués pour une réunion de bornage pour laquelle on se pose beaucoup de questions.

Lors de cette réunion, nous retrouvons donc Marjorie Cabanos et faisons la connaissance de Jean Luc Flemmard. L'ambiance est distante, nous sommes dans le début de la crise du COVID 19 donc il n'y a rien d'étonnant à ce que tout le monde soit un peu tendu. Tout le monde porte un masque, et je ne parle pas uniquement de celui en tissu.

Jean Luc Flemmard ne nous parle pratiquement pas et quitte la réunion avant la fin.

Marjorie Cabanos, elle, en réponse à nos questions, nous rassure quant à ses intentions: elle va habiter dans cette maison, dans quelques mois le temps que les travaux se fassent, elle connaît le quartier, elle a son fils à la crèche d'à côté. Elle me demande quelles sont les pièces de notre maison qui ont un vis à vis sur son jardin, elle me dit qu'elle envisage de faire construire un hangar à bateau sur la parcelle. Je lui dis que j'aimerai bien discuter un jour du mur mitoyen pour peut-être le végétaliser ensemble avec des espèces qui nous arrangent tous.

Marjorie et moi échangeons nos numéros à la fin de la convocation.

Quelques semaines plus tard, n'ayant aucune nouvelle ni des propriétaires, ni de nos hypothétiques nouveaux voisins, je passe un coup de fil aux héritiers. Ils m'apprennent que la maison est effectivement vendue, comme prévu … à un petit détail près néanmoins, les acheteurs n'ont pas eu leur prêt ... mais ont substitué un autre acheteur, le jour de la vente, sans les prévenir, en la personne de Lucien Parpaing ... les bras m'en tombent.

Encore une fois Google est mon ami, à qui je demande qui est ce Lucien Parpaing et, vous l'aurez maintenant deviné : c'est un promoteur immobilier. Notre pire crainte se confirme, tout simplement. En prenant pour prétexte une histoire de SCI familliale, Marjorie Cabanos et son "parrain" avaient fait aposer une clause de substitution d'acheteur à la promesse de vente. A la surprise des vendeurs, le jour de la vente, devant le bureau du notaire, c'est un promoteur qui s'est présenté pour acheter.

Quelques nouvelles recherches sur Marjorie Cabanos me dirigent sur son compte LinkedIn qui a aussi changé ! En effet, si lors de ma première recherche, elle était dans la communication, maintenant elle affiche être "Chargée de développement immobilier" en Freelance depuis octobre 2019. Le pot aux roses était dévoilé, bien trop tard pour nous pour supplier les vendeurs de ne pas vendre à ces personnes ou même leur proposer un autre acheteur. Le plan était parfait.

Marjorie Cabanos, la femme alibi

Capture d'écran du 31 Juillet 2020. Marjorie Cabanos, travaille dans la communication

Capture d'écran du 13 Mai 2022. Marjorie Cabanos était chargée de développement immobilier au moment même ou elle "achetait" la maison de feu madame Renault.

Le destin est scellé

Maintenant, il nous faut faire le deuil d'un voisinage verdoyant : le jardin arboré de 250 m2 et son majestueux cerisier, attenant à notre maison, vont être transformés en parking pour les appartements qui nous feront vis à vis.

Au delà de notre histoire personnelle, nous nous inquiétons pour l'avenir de ce quartier. L'avenir climatique de la planète n'est pas enviable et nous savons plus que jamais le besoin d'espaces verts au sein d'une ville. De nombreux immeubles sont construits le long du boulevard Sautel et aux allentours, mais la ville n'a pas le même souci de prévoir en conséquence la végétalisation nécessaire.

L'avenir du quartier Saint Eloi semble scellé, de béton et de goudron. Si vous y êtes un peu sensible comme nous, faites suivre ces informations. Il nous est insupportable de penser que des profiteurs nous ont menti et que notre voisinage se minéralise encore plus à cause de leurs pratiques sans scrupule. Nous souhaitons sincèrement éviter cela à d'autres.

Disclaimer

Ce document raconte une histoire vraie, mais les noms ont été changés pour préserver l'anonymat des personnes impliquées.

Si vous connaissez ou reconnaissez une des personnes impliquées, malgré nos précautions, merci de ne pas les importuner.

A notre connaissance, les fait relatés ne sont pas illégaux, mais nous pensons que ces pratiques sont imorales et qu'une socitété civilisée ne devrait pas tolérer ce genre de agissements.